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《婚姻法》司法解释(三)有关房产归属认定之我见

——广东经纶律师事务所 游植龙高级律师

    

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

对此规定,网络上相当多的观点认为这实质上是“谁首付,离婚后房子归谁”,忽视了妇女对于家庭的贡献,保护了在婚姻中处于强势地位的一方,损害了弱者的利益。

本人认为可能是大多数人对此条款内容了解不深的缘故。笔者对此条款是赞同的,基本合理公平,也是司法实践的总结。实际上,广东省高级人民法院2006年发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发[2006]39号】第9条早就有类似规定:“一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的,该房屋属于其个人财产。  另一方婚后参与清偿贷款,不改变该房屋为个人财产的性质,但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分,离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的,可以参照该房屋的市场价值,按另一方的出资比例(以夫妻共同财产偿还的贷款部分,各占一半出资额)计算一方应支付给另一方的补偿数额。”

一方婚前购房并登记在个人名下,向银行贷款也是以个人名义进行,在婚后仍然以其个人名义还贷,在本质上就是个人的行为。在双方结婚后,既有可能仍以该个人收入还贷,也有可能以其他夫妻共同财产还贷,但并不能改变该房是婚前个人决定购入的事实,如果说没有结婚该房仍然作为个人财产的话,那么结了婚参与还贷也不能改变该房的性质,只可说是帮助该方还贷而已。

一方婚前财产为该方个人财产,在《婚姻法》第十八条中早已明确规定,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。当然,在婚后不论是以购房方个人婚后所得财产还贷,还是以夫妻共同财产还贷,还贷部分都应当作为夫妻共同财产处理。 《婚姻法》司法解释(三)完全没有否定婚姻关系存续期间妇女在家所作出的贡献,比如男方在外工作,妇女在家照顾小孩忙家务,男方所得的财产,仍属夫妻共同财产。

因而,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,该不动产归产权登记一方是合理的。我们应当关注的是:双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分如何合理补偿的问题,这才是主要的。

合理补偿应当是考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”。比如,男方婚前购房一套总价50万元,首付10万元,婚后双方还贷付款40万,简单计算女方付款数20万元,占50万元的比例为40%,现该房价为200万元,男方应按房屋市场价200万元的40%80万元补偿给女方;我们再看男方所得:男方首付10万元加上婚后付款数20万元合共30万元,占50万元的比例为60%,现该房价为200万元,实际上男方得120万元,并无不当。

司法解释(三)并没有忽视女方权益,因为购房方可能是男方,也可能是女方。而且,我们要特别注意到:在司法解释(三)第十条规定中强调“离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则”由产权登记一方对另一方进行补偿。那么,婚姻法第三十九条第一款的原则是什么?那就是:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。”强调了照顾子女和女方权益的原则。最主要是人民法院在司法实践中,一定要考虑“不动产的市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项的比例”,而不是只简单按还贷的数额的一半补偿。同时,在房屋判归一方时,可以考虑付清对方补偿款后才取得完全所有权;女方无房居住的,可以根据婚姻法第四十二条规定由男方给予适当帮助。只要人民法院综合考虑了上述因素,得到合理补偿的另一方就可以即时按市场价格另行购置,从这个角度上说,谁分得房地产都是一样的。只要司法实践处理妥当,相信 本条规定是可以取得大家都比较满意的结果的。

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第七条“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”

本条规定是对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条第二款“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”内容的更一步细化,将婚后由父母出资为子女购买的不动产,“产权登记在出资人子女名下的”,视为“父母明确表示赠与一方”。应该说本条规定比婚姻法司法解释(二)更合理,更符合中国人的传统观念和实际。一般来说,父母为子女婚后购房出资时,虽然没有明确说明是直接赠与给自己的子女或者是子女配偶双方,但都是希望子女及其配偶能够和睦相处,只要子女夫妇白头更老,归谁并不影响。但如果父母在预见到其子女可能离婚的情况下,基本上是不会同意将其出资分给子女配偶方的,婚姻法司法解释(二)却将父母出资全部认为是对子女夫妻双方的赠与,应该说是违背了大多数父母的真实意思。基于 婚姻法司法解释(二)该规定,在现实中,在子女离婚时,很多父母为了维护其子女及自己利益,不承认是出资,反而认为是借款,要求子女配偶偿还该出资,且往往获得法院的支持,这客观上造成了大家的不诚信。现本条规定比较合理,也有利于解决上述问题。而且“产权登记在出资人子女名下”,而没有登记上子女配偶的名字,这足以说明父母出资时就没有将该出资视为是对子女夫妻双方的赠与。

因而,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该部分出资作为该子女方的个人财产处理是恰当的。同时,如果该方父母出资只是首付,其余房款由子女配偶双方按揭贷款的,那么可以参照本条第二款的规定,根据双方的出资、按揭比例等份额作按份共有处理。

总体上,婚姻法司法解释三并不是什么洪水猛兽,只是适应日益增多的离婚时财产纠纷尤其是房产纠纷的形势发展对《婚姻法》财产处理的原则更加细化和更合理的规定而已。对于没有出资或付款的夫妻另一方,加上自己的名字 当然对自己更加有利,因为这样可作为夫妻共同财产处理。同时,要提醒的是,即使是双方共同出资或付款的夫妻共同房产,加上自己的名字也会更加有保障,因为这样可以避免另一方私自出卖房产。但是,我们也该想一想: 建立相互信任、良好融洽的夫妻关系是不是更为重要?

2011.8.23

本文作者:游植龙
广东经纶律师事务所 合伙人 一级律师
广州市律师协会婚姻家庭法律专业委员会 主任
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